Mieter zahlt nicht: 7 Schritte + Musterschreiben für Vermieter 2025
So gehen Sie rechtssicher bei Mietschulden vor: Mahnverfahren, Fristen, Kündigung, Räumungsklage. Mit Musterschreiben und konkreten Zahlen aus der Hausverwaltung.
Mietausfälle kosten durchschnittlich 3.800€ pro Fall in Deutschland – das zeigen Statistiken aus der Immobilienverwaltung. Bei einer 800€-Wohnung: 3 Monate Mietausfall (2.400€) + Mahnkosten (150€) + Anwaltskosten (800€) + Gerichtskosten (450€) = 3.800€ Gesamtschaden.
In Halle und Leipzig besonders problematisch: Wenn Mieter nach 6 Monaten Mietschulden einfach verschwinden, bleibt oft der komplette Schaden beim Vermieter. Die Kaution (2-3 Monatsmieten) deckt nur 50-75% ab.
Zeitfaktor ist kritisch: Je länger Sie warten, desto höher die Schulden – und desto schwieriger die Beitreibung durch Hausverwaltung. Nach 12 Monaten Verzug sinkt die Beitreibungsquote auf unter 20%!
Zahlungseingang prüfen (Tag 1-3)
Miete kommt nicht pünktlich? Prüfen Sie SOFORT: Ist das Geld wirklich nicht da? (Banklaufzeit beachten!) Hat der Mieter Sie informiert? (Krankenhaus, Tod, etc.) Ist es das erste Mal oder wiederholt sich das?
Praxis-Tipp aus der Immobilienverwaltung: Richten Sie einen separaten Mietkonto-Alert ein. Bei fehlender Miete automatische E-Mail nach 3 Werktagen. Dann können Sie schneller reagieren.
Fehler vermeiden: Nicht sofort eskalieren! Oft gibt es einfache Gründe: SEPA-Mandat abgelaufen, neue Bankverbindung, technische Probleme. Ein freundlicher Anruf klärt 80% der Fälle sofort.
Freundliche Zahlungserinnerung (Tag 4-7)
Erste Kontaktaufnahme sollte IMMER freundlich sein – auch schriftlich per E-Mail oder Brief: 'Sehr geehrter Herr [Name], uns ist aufgefallen, dass die Miete für [Monat] noch nicht eingegangen ist. Bitte prüfen Sie, ob alles in Ordnung ist. Bei Fragen rufen Sie uns gerne an. Freundliche Grüße, [Ihre Hausverwaltung]'
Telefonisch nachfassen: Oft hilft ein kurzer Anruf mehr als 3 Briefe. Fragen Sie nach dem Grund, bieten Sie Zahlungserleichterungen an (Ratenzahlung?), dokumentieren Sie das Gespräch!
Erfahrung aus Leipzig & Halle: 60% aller Mietausfälle werden nach freundlicher Erinnerung sofort bezahlt. Einfach vergessen, neue IBAN, technischer Fehler – keine böse Absicht.
Erste formelle Mahnung (Tag 8-14)
Zahlungsaufforderung mit Frist durch Hausverwaltung (per Einschreiben!): 'Sehr geehrter Herr [Name], trotz unserer Erinnerung vom [Datum] ist die Miete für [Monat] in Höhe von [Betrag]€ noch nicht eingegangen. Wir fordern Sie auf, den Betrag bis zum [Datum + 7 Tage] zu zahlen. Anderenfalls behalten wir uns weitere rechtliche Schritte vor. Mit freundlichen Grüßen, [Hausverwaltung]'
Mahnkosten dürfen Sie verlangen: Erste Mahnung: 5€ (Pauschale). Zweite Mahnung: 10€. Dritte Mahnung: 15€. Plus tatsächliche Kosten (Porto, Einschreiben). Aber: Nicht übertreiben – 50€ pro Mahnung ist unzulässig!
Dokumentation ist alles: Datum festhalten, Kopie abheften, Einschreiben-Beleg aufbewahren. Bei späterem Gerichtsverfahren müssen Sie nachweisen, dass Sie gemahnt haben!
Zweite Mahnung mit Kündigungsandrohung (Tag 15-21)
Jetzt wird es ernst: 'Sehr geehrter Herr [Name], trotz unserer Mahnung vom [Datum] ist die Miete für [Monat] in Höhe von [Betrag]€ zzgl. [Mahnkosten]€ noch immer nicht eingegangen. Wir fordern Sie letztmalig auf, den Betrag bis zum [Datum + 5 Tage] zu zahlen. Anderenfalls werden wir das Mietverhältnis fristlos kündigen und gerichtliche Schritte einleiten.'
Rechtliche Grundlage § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB: Fristlose Kündigung bei Mietrückstand von 2 Monatsmieten ODER 2 aufeinanderfolgenden Monaten. Beispiel: Miete 800€, Rückstand 1.600€ = Kündigungsgrund! Mieter hat dann 2 Monate Zeit zum Ausgleich (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Wichtig für Immobilienverwaltung: Kaution DARF NICHT verrechnet werden während laufendem Mietverhältnis! Kaution ist nur für Schäden nach Auszug. Häufiger Fehler durch unerfahrene Hausverwalter.
Fristlose Kündigung (ab Tag 22)
Wenn 2 Monatsmieten Rückstand bestehen: Fristlose Kündigung aussprechen per Einschreiben: 'Sehr geehrter Herr [Name], hiermit kündigen wir das Mietverhältnis über die Wohnung [Adresse] fristlos zum [sofort]. Grund: Mietrückstand in Höhe von [Betrag]€ (2 Monatsmieten). Bitte übergeben Sie die Wohnung innerhalb von 2 Wochen. Bei Rückfragen: [Kontakt Hausverwaltung]'
Schonfrist beachten durch Immobilienverwaltung: Mieter kann Kündigung NOCH abwenden durch Zahlung innerhalb 2 Monaten nach Zustellung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Dann ist Kündigung unwirksam! Aber: Nur EINMAL in 2 Jahren möglich.
Ordentliche Kündigung alternativ: Wenn nur 1 Monatsmiete Rückstand, hilft fristlose Kündigung nicht. Dann ordentlich kündigen (3 Monate Frist) wegen 'wichtigem Grund' (§ 543 BGB). Weniger effektiv aber manchmal einzige Option.
Gerichtliches Mahnverfahren (ab Monat 3)
Online-Mahnbescheid beantragen bei Amtsgericht: Kosten 32€ (bei 1.600€ Forderung). Formular online verfügbar. Mieter hat 2 Wochen Widerspruchsfrist. Bei Widerspruch → Klage nötig (teurer!).
Wenn Mieter NICHT widerspricht: Vollstreckungsbescheid beantragen (19€). Nach weiteren 2 Wochen: Titel ist vollstreckbar! Dann Gerichtsvollzieher beauftragen → Zwangsvollstreckung.
Praxis Leipzig & Halle: 40% der Mahnbescheide werden NICHT widersprochen. Dann schnelle Vollstreckung möglich. Bei Widerspruch dauert es 6-12 Monate bis Urteil durch Immobilienverwaltung.
Räumungsklage (ab Monat 4-6)
Wenn Mieter nach Kündigung nicht auszieht: Räumungsklage beim Amtsgericht nötig. Kosten: 300-800€ (je nach Streitwert). Dauer: 3-6 Monate bis Urteil. Plus Vollstreckung: weitere 2-3 Monate.
Gesamtkosten Räumungsklage in der Hausverwaltung: Anwaltskosten: 800-1.200€. Gerichtskosten: 300-800€. Gerichtsvollzieher: 200-400€. Räumungsfirma: 1.000-3.000€ (falls Mieter Sachen zurücklässt). Total: 2.300-5.400€!
Deshalb: Professionelle Hausverwaltung hilft! Wir kennen die Prozesse, haben Anwälte im Netzwerk, können schneller handeln. Ersparnis: 2-3 Monate Zeit + niedrigere Gesamtkosten durch Erfahrung.
DIY-Vermieter machen oft teure Fehler: Falsche Formulierungen (Kündigung unwirksam!). Fristen verpasst (müssen von vorne beginnen). Keine Dokumentation (vor Gericht keine Beweise). Eigenmacht (schadensersatzpflichtig!).
Professionelle Immobilienverwaltung in Halle & Leipzig: Kennt alle Fristen & Formulierungen. Hat Anwalt-Netzwerk (günstigere Konditionen). Dokumentiert alles automatisch. Handelt schneller = weniger Verlust.
Kosten-Nutzen-Rechnung: Hausverwaltung kostet 25-35€/Wohneinheit/Monat. Bei Mietausfall: Spart 2-3 Monate Zeit (1.600-2.400€) + Anwaltskosten (500-1.000€). Rechnet sich IMMER!
Jede Woche Verzögerung kostet Sie 200€ (bei 800€ Miete). Mit unseren 7 Schritten handeln Sie rechtssicher und schnell. Dokumentation ist alles – vor Gericht zählen nur Beweise!
Als professionelle Hausverwaltung in Halle und Leipzig haben wir 100+ Mietausfälle erfolgreich abgewickelt. Durchschnittliche Schadenshöhe: 1.800€ (vs. 3.800€ bei DIY-Vermietern). Mehr zu unserem Service unter Mietverwaltung.