CO₂-Kostenaufteilung 2025: Stufenmodell + Berechnung für Vermieter
So teilen Sie CO₂-Abgabe richtig auf: Stufenmodell verstehen, Energieausweis-Klasse ermitteln, Berechnung durchführen. Mit Beispielen für Halle & Leipzig.
Seit 01.01.2023 müssen Vermieter einen Teil der CO₂-Kosten übernehmen – je schlechter die Energieeffizienz des Gebäudes, desto höher ihr Anteil. Ziel: Vermieter sollen in energetische Sanierung investieren.
Früher: Mieter zahlten 100% der CO₂-Abgabe über Heizkosten. Jetzt: Stufenmodell mit 10 Stufen – Vermieter zahlen 0-95%, Mieter 5-100%. Die CO₂-Abgabe kostet aktuell 45€/Tonne CO₂ (Stand 2024), steigt auf 55€ (2025).
Betroffen sind: Öl, Gas, Fernwärme, Flüssiggas, Kohle. NICHT betroffen: Strom (eigene Regelung). Gilt für: Wohngebäude, Gewerbeimmobilien (ab 2023). Ausnahme: Denkmalschutz (Vermieter zahlt max. 50%).
Die Aufteilung hängt vom CO₂-Ausstoß pro m² Wohnfläche ab. Je höher der Ausstoß, desto mehr zahlt der Vermieter. Stufe 1 (< 12 kg CO₂/m²/Jahr): Mieter 100%, Vermieter 0% (Effizienzhaus!). Stufe 5 (27-32 kg): Mieter 50%, Vermieter 50% (typischer Altbau). Stufe 10 (> 52 kg): Mieter 5%, Vermieter 95% (Energieschleuder!).
Praxis-Beispiel Leipzig-Gründerzeithaus: Baujahr 1900, unsaniert, Gasheizung alt. CO₂-Ausstoß: 38 kg/m²/Jahr. Stufe 7: Mieter zahlt 30%, Vermieter 70%. Bei 1.200€ CO₂-Kosten/Jahr: Vermieter zahlt 840€, Mieter 360€.
Vergleich Halle-Neubau: Baujahr 2020, KfW-55-Standard, moderne Gasbrennwerttherme. CO₂-Ausstoß: 10 kg/m²/Jahr. Stufe 1: Mieter zahlt 100%, Vermieter 0€. Sanierung lohnt sich für Vermieter also direkt!
CO₂-Ausstoß ermitteln
Sie brauchen die gesamte Brennstoffmenge aus Heizkostenabrechnung, Brennstoff-Typ (Erdgas, Heizöl, Fernwärme) und Wohnfläche gesamt. Die Berechnungsformel liefert meist der Messdienstleister (Ista, Techem, etc.).
Beispiel-Rechnung Leipzig-Mehrfamilienhaus: 10 Wohnungen, 600m² Gesamt-Wohnfläche. Gasverbrauch 2023: 60.000 kWh. Emissionsfaktor Erdgas: 0,201 kg CO₂/kWh. CO₂-Ausstoß: 60.000 × 0,201 = 12.060 kg = 12,06 Tonnen. Pro m²: 12.060 ÷ 600 = 20,1 kg CO₂/m²/Jahr.
Einstufung: 20,1 kg/m²/Jahr = Stufe 4 (17-22 kg). Aufteilung: Mieter 60%, Vermieter 40%. CO₂-Abgabe 2024: 45€/Tonne. Gesamt: 12,06 Tonnen × 45€ = 543€. Vermieter zahlt: 543€ × 40% = 217€. Mieter zahlen: 543€ × 60% = 326€.
Energieausweis prüfen (Alternative)
Wenn kein Verbrauchswert vorliegt (z.B. Leerstand, Neubau), nutzen Sie den Energieausweis. Bedarfsausweis gibt theoretischen Wert an, Verbrauchsausweis basiert auf echten Daten der letzten 3 Jahre und ist genauer.
Umrechnung Energieausweis → CO₂-Ausstoß: Endenergiebedarf (kWh/m²/Jahr) × Emissionsfaktor = kg CO₂/m²/Jahr. Beispiel Halle-Altbau: Energieausweis zeigt 180 kWh/m²/Jahr (Erdgas). Emissionsfaktor: 0,201 kg/kWh. CO₂: 180 × 0,201 = 36,2 kg/m²/Jahr = Stufe 7 (Vermieter zahlt 70%).
Achtung: Bedarfsausweis weicht oft 20-30% vom echten Verbrauch ab! Besser: Verbrauchsdaten aus Heizkostenabrechnung verwenden. Nur bei Leerstand/Neubau: Bedarfsausweis akzeptieren.
Nebenkostenabrechnung anpassen
Die CO₂-Kosten müssen jetzt separat ausgewiesen werden. Nicht mehr: 'Heizkosten gesamt: 8.500€'. Sondern: 'Heizkosten (ohne CO₂): 7.957€ + CO₂-Abgabe: 543€ (Vermieteranteil 217€ bereits abgezogen, Mieteranteil 326€)'.
Muster-Formulierung für Abrechnung: 'Die CO₂-Abgabe für 2024 beträgt 543€. Laut CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) zahlt der Vermieter 40% (217€), die Mieter 60% (326€). Ihr Anteil (nach Verteilerschlüssel 13,3%): 43,35€.'
Wichtig bei Immobilienverwaltung: Vermieteranteil NICHT auf Mieter umlegen! Das ist gesetzwidrig (§ 6 CO2KostAufG). Bei Verstoß: Mieter kann Rückzahlung + Schadensersatz verlangen. Plus: Abmahnung durch Verbraucherschutz möglich.
Fehler 1: Vermieter versucht, seinen Anteil über erhöhte Nebenkosten-Vorauszahlung umzulegen. ILLEGAL! Vermieteranteil muss Vermieter selbst zahlen – keine Umlage auf Mieter möglich.
Fehler 2: Falsche Einstufung wegen falscher Wohnfläche. Sie rechnen mit Nutzfläche (700m²) statt Wohnfläche (600m²) → Niedrigerer CO₂-Wert → Falsche Stufe → Vermieter zahlt zu wenig. Mieter kann nachfordern!
Fehler 3: CO₂-Kosten nicht separat ausgewiesen in Nebenkostenabrechnung. Ohne Ausweis kann Mieter gesamte CO₂-Abgabe kürzen! Immer transparent kommunizieren: 'CO₂-Abgabe: X€, Ihr Anteil: Y€'.
Fehler 4: Denkmalschutz vergessen. Bei denkmalgeschützten Gebäuden zahlt Vermieter max. 50% – auch wenn Stufe 10 (95%) gilt. Nachweis: Bescheinigung Denkmalschutzbehörde nötig!
Bei Fernwärme gelten andere Emissionsfaktoren – je nach Energiemix des Versorgers. Leipzig: Stadtwerke Leipzig liefern Emissionsfaktor jährlich (ca. 0,15-0,20 kg/kWh). Halle: EVH Halle ähnlich. Fordern Sie Bescheinigung an!
Beispiel Halle-Fernwärme-Haus: 500m² Wohnfläche, 50.000 kWh Fernwärme. Emissionsfaktor EVH: 0,18 kg/kWh. CO₂: 50.000 × 0,18 = 9.000 kg = 9 Tonnen. Pro m²: 9.000 ÷ 500 = 18 kg/m²/Jahr. Stufe 3: Vermieter zahlt 20% (günstig!).
Option 1: Energetische Sanierung. Dämmung, neue Fenster, moderne Heizung → CO₂-Ausstoß sinkt → Niedrigere Stufe → Weniger Vermieteranteil. Aber: Investition 50.000-150.000€ – lohnt erst nach 15-20 Jahren.
Option 2: Heizungstausch auf erneuerbare Energien. Wärmepumpe, Pellets, Solarthermie → Keine CO₂-Abgabe mehr! Förderung bis 45% möglich (BAFA). Aber: Nur sinnvoll bei ohnehin fälliger Erneuerung.
Option 3: Modernisierungsumlage nutzen. Nach Sanierung dürfen Sie 8% der Kosten auf Miete umlegen (§ 559 BGB). So refinanzieren Sie Investition über 10-12 Jahre. Win-Win: Niedrigere CO₂-Kosten für beide Seiten!
Die CO₂-Aufteilung ist komplex, aber mit unserer Checkliste machbar. Wichtig: Transparenz in der Nebenkostenabrechnung und korrekte Berechnung. Fehler kosten Sie Geld und Ärger!
Als professionelle Hausverwaltung in Halle und Leipzig rechnen wir die CO₂-Aufteilung automatisch für alle verwalteten Objekte. Fehlerquote: 0% durch systematische Prozesse. Mehr zu unserem Service unter Jahresabrechnung.