Bonitätsprüfung Mieter: 5 Schritte + Checkliste für Vermieter 2025
So prüfen Sie die Bonität von Mietinteressenten richtig: Selbstauskunft, SCHUFA, Einkommensnachweise, Referenzen. Mit Checkliste, Rechenbeispielen und rechtlichen Tipps.
Mietausfälle kosten Vermieter in Deutschland durchschnittlich 3.800€ pro Fall – plus Rechtsanwalts- und Gerichtskosten. Eine professionelle Bonitätsprüfung verhindert das in 90% der Fälle durch die Immobilienverwaltung.
Als Hausverwalter in Leipzig und Halle sehen wir täglich: Wer Mieter gründlich prüft, hat stabile Mietverhältnisse. Wer nicht prüft, hat Probleme. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen die 5 Schritte der professionellen Bonitätsprüfung – rechtssicher nach DSGVO.
Mieter-Selbstauskunft einholen
Die Selbstauskunft ist Ihr erster Filter in der Mietverwaltung. Aber Achtung: Sie dürfen nicht alles fragen! Zulässig nach AGG und DSGVO: Aktueller Arbeitgeber und Position. Nettoeinkommen (zur Prüfung der Zahlungsfähigkeit). Anzahl der einziehenden Personen. Haustiere (wenn vertraglich relevant). Vorheriger Vermieter (Kontaktdaten).
NICHT zulässig durch Hausverwalter: Religion, ethnische Herkunft, politische Einstellung, Gewerkschaftszugehörigkeit, Familienplanung, Schwangerschaft. Fragen Sie danach, riskieren Sie Schadenersatz wegen Diskriminierung nach AGG!
Praxis-Tipp für die Immobilienverwaltung: Nutzen Sie standardisierte Selbstauskunfts-Formulare. So stellen Sie sicher, nur zulässige Fragen zu stellen. Kostenlose Vorlagen finden Sie bei immobilienscout24 oder direkt bei der Mietverwaltung.
SCHUFA-Auskunft prüfen (oder Alternative)
Die SCHUFA-Bonitätsauskunft ist der Standard bei der Bonitätsprüfung durch Hausverwalter. Wichtig: Der Mieter muss diese selbst anfordern und Ihnen aushändigen. Sie dürfen NICHT selbst eine SCHUFA-Auskunft einholen ohne Einwilligung!
Varianten der Auskunft in der Mietverwaltung: SCHUFA-BonitätsCheck (für Vermieter): Zeigt Score, keine Details zu Konten. Kostet Mieter 29,95€. SCHUFA-Selbstauskunft (kostenlos): Sehr detailliert, Mieter kann sensible Daten schwärzen. Bonify, Creditreform, Bürgel: Alternativen zur SCHUFA durch Immobilienverwaltung.
Was bedeutet der SCHUFA-Score für Hausverwalter? Score >97,5%: Sehr gute Bonität, fast kein Ausfallrisiko. Score 95-97,5%: Gute Bonität, vertretbares Risiko in der Mietverwaltung. Score 90-95%: Erhöhtes Risiko, genau prüfen. Score <90%: Hohes Risiko, zusätzliche Sicherheiten erforderlich (z.B. Bürgschaft).
Beispiel Leipzig-Lindenau bei Immobilienverwaltung: Bewerber mit Score 93%, 2.400€ netto, 750€ Miete. Entscheidung: Akzeptabel mit 3 Monatsmieten Kaution (2.250€). Bei Score >95% würden 2 Monatsmieten reichen durch Hausverwalter.
Einkommensnachweise auswerten
Die Faustregel bei der Mietverwaltung: Nettoeinkommen sollte mindestens das 3-fache der Kaltmiete betragen. Bei 800€ Kaltmiete → Mindestens 2.400€ netto erforderlich.
Welche Nachweise akzeptieren Hausverwalter? Unbefristete Anstellung: 3 aktuelle Gehaltsabrechnungen + Arbeitsvertrag. Befristete Anstellung: Wie oben, aber höheres Risiko (ggf. Bürgschaft). Selbstständige: 2 letzte Steuerbescheide + BWA (höhere Anforderungen durch Immobilienverwaltung). Rentner: Rentenbescheid. Studenten/Azubis: Bürgschaft der Eltern erforderlich in der Mietverwaltung.
Rechenbeispiel Halle-Neustadt für Hausverwalter: Mieter-Ehepaar, beide berufstätig. Person 1: 1.800€ netto. Person 2: 1.600€ netto. Gesamt: 3.400€ netto. Wohnung: 950€ Kaltmiete. Berechnung: 3.400€ ÷ 950€ = 3,58x → Sehr solide für Immobilienverwaltung! (>3x Faustregel)
Warnsignale bei Einkommensnachweisen durch Mietverwaltung: Häufiger Arbeitgeberwechsel (>3 in 2 Jahren). Lücken im Lebenslauf. Nettoeinkommen knapp über Mindestanforderung. Unstimmigkeiten zwischen Angaben und Nachweisen. Probezeit noch nicht bestanden durch Hausverwalter.
Vermieterbescheinigung & Referenzen
Der vorherige Vermieter ist Ihre wertvollste Informationsquelle in der Immobilienverwaltung. Fragen Sie schriftlich an: Mietdauer? Pünktliche Mietzahlungen? Auffälligkeiten (Lärm, Beschwerden, Schäden)? Grund für Auszug? Würden Sie wieder vermieten?
Achtung Falle bei der Mietverwaltung: Manche Vermieter geben absichtlich positive Referenzen, um einen problematischen Mieter loszuwerden! Rufen Sie zusätzlich zur schriftlichen Auskunft an – am Telefon sind Hausverwalter oft ehrlicher.
Alternative bei Studenten/Berufseinsteigern durch Immobilienverwaltung: Wenn kein Vorvermieter existiert: Bürgschaft der Eltern. Referenzen von Arbeitgebern. Nachweis regelmäßiger Zahlungen (z.B. bisherige Miete WG-Zimmer) durch Hausverwalter.
Plausibilitätscheck & Gesamtbild
Alle Unterlagen liegen vor? Jetzt kommt der kritische Blick der Mietverwaltung: Passt alles zusammen? Stimmigkeitsprüfung durch Hausverwalter: Wohnung angemessen für Einkommen? (30-35% vom Netto ist Maximum). Familie/Personenzahl passt zur Wohnungsgröße? Kündigungsgrund plausibel? Auftreten bei Besichtigung seriös? Kommunikation zuverlässig?
Red Flags bei der Immobilienverwaltung: Druck machen ('Ich brauche Zusage heute!'). Unterlagen unvollständig trotz Nachfrage. Widersprüche in Angaben. Zu gut um wahr zu sein (Score 100%, überhöhtes Einkommen für Alter/Position). Vermieter nicht erreichbar (Fake-Referenz?) durch Hausverwalter.
Grenzfälle in der Mietverwaltung: Score 92%, aber stabiler Job seit 5 Jahren → OK. Score 98%, aber Probezeit → Vorsicht. Selbstständig, schwankendes Einkommen → Zusatzsicherheiten (Bürgschaft, höhere Kaution) durch Immobilienverwaltung.
DSGVO durch Hausverwalter: Sie dürfen nur Daten erheben, die für Mietvertrag relevant sind. Speicherung maximal 6 Monate nach Absage. Bei Zusage: nur vertragsrelevante Daten im Mietvertrag. Datenschutzerklärung aushändigen in der Immobilienverwaltung!
AGG (Antidiskriminierungsgesetz) bei Mietverwaltung: Diskriminierung verboten wegen: Geschlecht, Alter, Herkunft, Religion, Behinderung, sexueller Orientierung. Erlaubt: Objektive Kriterien (Bonität, Einkommen, Referenzen). Dokumentieren Sie Ablehnungsgründe nachvollziehbar durch Hausverwalter!
Muster-Ablehnung für Immobilienverwaltung: 'Sehr geehrte/r [Name], nach Prüfung aller Bewerbungen haben wir uns für einen anderen Bewerber entschieden, der die Anforderungen besser erfüllt. Grund: [Einkommen unter Mindestanforderung / SCHUFA-Score unter 90% / Fehlende Vermieterbescheinigung]. Mit freundlichen Grüßen, [Hausverwalter]'
Leipzig-Markt bei Immobilienverwaltung: Hohe Nachfrage, besonders in Plagwitz, Lindenau, Südvorstadt. Vermieter können wählerisch sein. Typische Mieten: 10-14€/m². Bewerber oft: junge Familien, Studenten, Zugezogene. Konkurrenz hoch → Bonitätsprüfung durch Hausverwalter entscheidend.
Halle-Markt in der Mietverwaltung: Entspannter als Leipzig. Typische Mieten: 7-10€/m². Längere Vermarktungszeiten. Aber: Bonität trotzdem prüfen! Auch in Halle gibt es Mietausfälle durch Immobilienverwaltung.
Regionale Besonderheiten bei Hausverwalter: Viele Gründerzeit-Altbauten mit Charme. Oft unsaniert → Mieter mit realistische Erwartungen bevorzugen. Studenten in Leipzig (Uni): Oft Elternbürgschaft. Akademiker-Mieter häufig (Uni, Max-Planck, Fraunhofer) durch Mietverwaltung.
10 Minuten gründliche Prüfung durch Hausverwalter verhindern 3-6 Monate Mietausfall (= 2.400-4.800€ Schaden bei 800€ Miete). Plus Rechtskosten, Stress, leere Wohnung. Die Rechnung ist klar: Bonitätsprüfung lohnt sich IMMER in der Immobilienverwaltung.
Als professionelle Mietverwaltung prüfen wir jeden Bewerber nach diesem 5-Schritte-System. Ergebnis: <2% Mietausfälle (Branchendurchschnitt: 8-12%). Mehr zu unserer Neuvermietung in unserem Leitfaden zum Leerstand reduzieren.